最近百貨公司週年慶活動如火如荼的展開，各家百貨公司紛紛推出各種優惠，讓消費者直呼撿了便宜，然而事實真的是如此嗎？其實越來越多的折扣、優惠，目的就是想盡辦法讓消費者將錢掏出來，問題是，多數的消費者並沒有負擔這些奢侈品的能力，多數靠信用卡「預支未來」，未富先奢侈，這才是造成消費惡果的主因。

今日聯合報《聯合筆記》「富裕流感」一文指出，美國節目製作人約翰．葛拉夫所製作的「富裕流感」紀錄片及書籍，精準地預言了由於全球擴張信用，沒有節制地鼓吹消費的惡果，至今全球皆尚未從次貸問題所造成金融風暴中完全脫離。

事實上，購買奢侈品並不是一件壞事，只要本身經濟條件許可，奢侈品的消費還可以促進經濟成長，增加就業機會。但是現在消費社會的問題在於，消費已經變成一種非理性的運動，在商家的行銷及廣告手法之下，消費變成一種感性的衝動引導的行為，導致消費者往往購買許多超出自己能力負擔的奢侈品，這就是消費為何會變成週轉災難的原因。

商家不斷編造謊言讓消費者相信，消費是一件高尚而重要的事，於是越來越沒有人重視勤儉的品德。現在的社會，消費反而才是一種新的道德。信用卡、現金卡申辦借款越來越容易，關於奢侈消費的新聞也永遠不嫌多，日前百貨公司週年慶甚至出現一口氣刷卡八百萬的新聞。

近幾年出現的「卡奴」，就是這種消費觀念下的犧牲者。在媒體商業化的推波助瀾下，讓消費者誤認為「買越多、賺越多」。事實上「賠錢的生意沒人做」，不管消費者怎麼精打細算，最後賺錢的一定是主導這種金錢遊戲的莊家，而消費者往往還以為自己賺了而洋洋得意，等到事後接到付不完的帳單、家裡堆滿各種用不到的東西，才後悔莫及。

基督教的主禱文中有一句話：「不要叫我們遇見試探，救我們脫離兇惡。」對於兇惡的困境我們尚可從其中脫離，但面對人性的試探卻最好連遇見都不要！畢竟不是每個人都是聖人，「承受苦難易，抗拒誘惑難」，消費的陷阱太多，真要全身而退的最好方法，還是讓自己遠離那些誘惑吧！

根據統計，目前台灣民眾平均餘命，男性達75.6歲，女性更達82.3歲，人類壽命延長不僅是各國政府的難題，也是個人的風險。以往，多數人為自己規劃退休老本只估計到70歲，如今，多出來時間的生活費、醫療看護費與退休基金該怎麼辦？

保德信人壽建議，規劃退休保障可以根據下列5大要點，包括瞭解每月需求與退休後每月支出、精確試算退休金缺口、備妥緊急週轉金、挑理財工具先停看聽、及落實規劃並定期檢視。

年齡越大、離退休年齡越近時，由於承擔風險能力較低，所以要提高固定收益比重。保德信人壽表示，目前國內社會福利及企業提撥的年金制度都是為退休準備，但都無法填滿老年退休所需經費的缺口。因此，商業年金正可補足不足。

銀髮族規劃退休生活須重視風險控管，透過保險公司經營運作，保障退休生活，像養老壽險及年金給付型養老壽險都是可選擇的保險商品，以一次金額領回、或年金開始給付後，每年持續獲得年金給付，都可做為退休的生活津貼。

隨著年歲增長，通貨膨脹也是老年生活的風險，保險是用「確定」來面對「不確定」，通膨風險也應列入規劃時的考慮。保險公司有可以反應利率的壽險商品「利率變動型壽險」，是透過保險公司每月宣告利率，適度反映市場利率狀況，讓保額及保單價值準備金可以隨著通膨同步調整，以變制變，是規避通膨及利率風險不錯的選擇。

有些人期待早點退休，享受閒雲野鶴悠閒生活，年金制度實施、退休年齡提高後，如未達最低年齡條件即辦理退離者，必須等待符合給付週轉條件，也就是屆滿離退規定年齡時，才能開始支領年金。

對此，保德信也建議，不妨購買商業型年金給付型養老壽險補足這部份缺口，讓自己退休有保障，提早過閒雲野鶴的生活。

金管局繼上月發出通函表達對新造樓按息率過低的關注後，昨日再主動邀約多家活躍於按揭市場的銀行高層，就樓市及按揭市場情況聽取市場的意見，並由金管局新任總裁陳德霖親自接見。

會議在昨日下午舉行超過一小時，出席的銀行大班包括三家發鈔行滙豐銀行執行董事王冬勝、中銀香港總裁和廣北及渣打香港行政總裁洪丕正，另外還有東亞銀行副行政總裁李民橋和恒生銀行副董事長兼行政總裁梁高美懿。

金管局發言人在會後表示，新總裁陳德霖上任後，邀請數家銀行就現時金融市場包括物業及按揭市場發表他們的意見。除了陳德霖，負責銀行監管的副總裁蔡耀君亦有出席。

會議層次升至最高級

據悉，金管局在上月發出通函關注銀行新做按息過低後，在過去一個月進行巡查，並收集銀行數據，昨日與銀行跟進有關按揭風險問題，由於近日坊間對樓價的關注升溫，因此會議層次提升至銀行最高級人員，並就整體市場聽取意見。

出席會議的五家銀行——滙豐、中銀香港、恒生、渣打及東亞，佔去本地現樓按揭大部分的市場佔有率，今年首九個月計，共佔有百分之六十一點五的市場份額，當中，滙豐與中銀香港就分別佔去兩成及一成六的市場。

料建議豪宅樓按要睇估值

有按揭市場人士指出，鑑於現時樓價飆升的情況集中在豪宅市場，估計金管局會建議銀行，在為豪宅新做按揭時要留意估值問題，對海外及內地投資者借貸按揭時，亦要留意審批標準。

中原財務董事總經理梁理中認為，金管局必要時甚時可再降低豪宅按揭成數上限，由目前七成降至六成，他指出，有關措施在過去亦曾推出，至近年才取消，現時可重新引入，縱然豪宅買家借高成數按揭情況不多，但在心理上可起警惕作用。

分析師指槓桿不嚴重

雖然豪宅有個別成交個案作價瘋狂，但有分析認為，不能作為指標反映整體市況。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指出，現時樓市的槓桿情況不嚴重，平均供款佔收入比率只有約百分之二十九，較九七年相差很遠。部分個案可能是發展商作為售樓時的賣點，佔整體市場成交宗數只有幾個百分點。

星展存款及有抵押貸款高級副總裁鍾少權稱，按揭風險有否上升，最重要考慮客戶還款能力情況，據他觀察，客戶的借款比率未見急升，估值方面銀行亦是委託外聘公司處理，因此，已盡量平衡風險。

滙豐銀行亞太區行政總裁霍嘉治表示，本港樓價可能已見頂，但未見出現資產泡沫，他預期在美國加息前，資金會持續流入股市及樓市，推高資產價格。此外，資金持續流入，金管局昨日再向銀行體系注入三十一億港元。

買樓現金為主 未現泡沫

對於資金持續戀棧在港，會否助長資產泡沫形成，霍嘉治認為，資金借款流入的確會刺激股市上升，在低息環境下，全球資金都尋求購買資產；因此，除非息口上調，否則資金流入資產的情況不會有大改變。

他又相信，美國可能是環球最遲退市的國家，因此，美息以至本港息口在一段時間，均會維持在低水平，預計亞洲會繼續是資金流入的主要地區，本港的失業情況未回穩，經濟復甦緩慢，低息環境可有助復甦。

他認為，目前樓市已處於高峰水平，但未見有資產泡沫，因為目前市民買樓以現金為主，並非全靠融資，故樓市未有出現問題。

銀行體系結餘近2500億

事實上，資金流入已非新鮮事，金管局近期連番入市，昨日再注入三十一億港元，令本周四的銀行體系結餘增加至二千○四十七億七千五百萬元。港匯持續走強，七點七五的強方兌換保證被多次觸及，金管局自月初以來已向銀行體系注入超過三百億元週轉。

另外，渣打香港行政總裁洪丕正稱，各地採取不同寬鬆貨幣政策措施，東南亞市場以資金為主導，區內股市和樓市均已上升，他呼籲要留意未來可能出現較大波幅。

未來六個月各地央行的利率變動機會不大，美國短期亦不會加息，相信本港銀行同業拆息不會出現大幅抽升。多個西方國家目前經濟仍未真正回穩，相信各國政府加息與否，亦要視乎經濟復甦能否轉穩。

洪丕正又指出，現時本港樓按市場，借款與收入比率只有百分之五十至六十，樓按貸款質素良好，加上有不少業主選用拆息按揭，目前短期的一至三個月拆息極低，只有十至二十點子，可減輕供樓負擔。

金管會將協調各部會推出「反向抵押貸款」，公股行庫看法不一，有人表示這也是一種銀行增加收入的方式，技術問題可以克服；但也有人認為爭議會很大，銀行配合政策推動，也有可能被批評「吃人夠夠」，吃力不討好。

台銀董事長、銀行公會理事長張秀蓮上午出席台銀虎年生肖銀幣及金鑽條塊上市記者會時則表示，反向抵押貸款目前尚未交到公會討論，此一方案涉及很多層面，包括對擔保價值的鑑定、借貸人壽命長都需考量。她認為，應該和社會福利政策一併考慮。

公股行庫表示，反向抵押借款，最大問題就在房子價值鑑價。這涉及到借款人的年紀，年紀愈大，似乎代表對銀行愈有保障，可以鑑價更高，反之，如果銀行預估拿到房子是在二、三十年以後，那麼長的時間，風險相對高，價格就會保守。

鑑價的另一問題是，銀行到底要每個月給借款人多少錢，必須從取得房子的那個時間的房價，反推回來。如果是預估是二十年後，那銀行如何去評估一間房子二十年後的價格？這對銀行將是一大考驗。行庫人員表示，一旦推動，這部分可能會出現很大的爭議，銀行或估價公司鑑定出來價格，借款人不一定接受，甚至會認為銀行故意低估。